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Ferienhaus Niederlande

Hauskauf in Holland - Umsatzsteuer

Beim Kauf eines Ferienhauses in Holland, insbesondere eines Neubaus, werden Sie wahrscheinlich mit der Frage nach der BTW (Umsatzsteuer) konfrontiert. Diese kann bereits im Kaufpreis inbegriffen sein oder mit 21% noch auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.


Kaufen Sie eine Neuimmobilie in den Niederlanden und planen Sie, diese zumindest teilweise zu vermieten, kann die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden. Auch bei gebrauchten Immobilien sollten Sie die Umsatzsteuerthematik nicht aus den Augen lassen – selbst oder gerade dann, wenn Sie nicht vermieten wollen, da hier zusätzliche Kosten auf Sie zukommen können.

Umsatzsteuererstattung – Voraussetzungen

Die Erstattung der BTW knüpft an zwei Bedingungen an:

  1. Es muss sich um eine Neuimmobilie handeln.
  2. Die Zuordnung zum Unternehmervermögen muss rechtzeitig vorgenommen werden.


Zu 1) Nach niederländischem Umsatzsteuerrecht ist eine Immobilie dann neu, wenn die erste Ingebrauchnahme nicht länger als zwei Jahre zurückliegt. Die erste Ingebrauchnahme ist schon während der Kaufvertragsverhandlungen zu problematisieren und genau zu untersuchen. Ggf. muss man sich vom Verkäufer eine entsprechende Zusicherung geben lassen.


Zu 2) Die Zuordnung zum Unternehmervermögen kann insbesondere in zweierlei Weise geschehen. Zum einen kann schon während der Vertragsverhandlungen die umsatzsteuerliche Registrierung beim Finanzamt beantragt werden. Diese Methode empfehlen wir und sind Ihnen gerne dabei behilflich. Zum anderen ist die letzte Gelegenheit für die Zuordnung zum Unternehmervermögen der Notarvertrag. Spätestens in der notariellen akte van levering muss der Käufer also zum Ausdruck bringen, dass er die Immobilie zu unternehmerischen Zwecken, d.h. zur Vermietung, erwerben möchte.

Auswirkungen auf die Nutzungsphase

Sind beide Erfordernisse erfüllt, besteht Anspruch auf Umsatzsteuererstattung durch den niederländischen Fiskus. Dieser wird sodann die unternehmerische Nutzung für einen Zeitraum von 10 Jahren überwachen, wobei für jedes Kalenderjahr der Nichtnutzung, oder der gegenüber den Angaben im Antragsformular verminderten Nutzung, eine Korrektur der Umsatzsteuer stattfindet. Diese Korrektur ist dann jeweils zeitanteilig beschränkt.


Beispiel: Hat der Käufer im Erfassungsformular des niederländischen Belastingdienst angegeben, er werde zu 100% vermieten und er vermietet im Jahr 5 nur zur Hälfte, d.h., das Verhältnis zwischen Fremdnutzung und Eigennutzung beträgt jeweils 50%, dann wird er in diesem Jahr 5 die zeitanteilige Umsatzsteuer für 1/10 des Gesamtbetrages um 50% korrigieren müssen. Er wird also 1/20 der von ihm ursprünglich gezogenen Umsatzsteuer an den Fiskus zurückerstatten müssen.

Wo Anschaffungen tätigen?

Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Ferienhauses taucht in umsatzsteuerlicher Richtung auch immer wieder die Frage auf, wo neue Möbel oder Gegenstände, die verbaut werden sollen, am besten gekauft werden. Diese Frage ist rein wirtschaftlich und nicht in erster Linie umsatzsteuerlich zu beantworten. Zu beachten ist allerdings, dass von der laufenden niederländischen Umsatzsteuerlast nur niederländische und nicht deutsche Umsatzsteuer abgezogen werden kann. Dennoch kann eine Beschaffung in Deutschland sinnvoll sein, wenn die Beschaffung in den Niederlanden auch unter Berücksichtigung des Abzugs der niederländischen Umsatzsteuer teurer ausfällt als in Deutschland.

Gebrauchte Immobilien, die bisher vermietet wurden

Bei gebrauchten Immobilien, die bislang vermietet wurden, ist die Situation häufig so, dass umsatzsteuerrechtlich der Erwerb seitens des Käufers als Erwerb eines Unternehmens des Verkäufers angesehen wird. Damit tritt der Käufer umsatzsteuerlich in die Fußstapfen des Verkäufers, er muss also ggf. die Vorsteuerberichtigungsperiode von 10 Jahren, die der Verkäufer durch den Abzug der Umsatzsteuer beim Ankauf eröffnet hat, gegen sich gelten lassen.


Auch aus diesem Grunde empfiehlt sich eine gründliche Prüfung rechtlicher und steuerlicher Fragen in Ihnen vom Makler vorgelegten Kaufvertragsentwürfen. Soweit es sich um steuerliche Fragen handelt, sind auch unter Berücksichtigung der derzeitigen angespannten Marktlage die Verkäufer in der Regel bereit, entsprechende, den Käufer entlastende, Bestimmungen in das Vertragswerk einformulieren zu lassen.

Auch ertragsteuerliche Weichen sind in Erwerbsphase zu stellen

Schließlich möchten wir noch darauf hinweisen, dass der Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden nicht auf umsatzsteuerliche Fragen beschränkt ist. Hier werden in der Erwerbsphase ganz entscheidend auch die ertragsteuerlichen Bedingungen für die kommende Besitzzeit ein für alle Mal geregelt. Daneben sind auch zivilrechtliche Fragestellungen grundsätzlich zu regeln.

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