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Ferienhaus Niederlande

DBA Deutschland Niederlande

Wer in einem anderen Land Grundbesitz erwirbt, begibt sich hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Behandlung der Immobilie in eine zweite Rechtssphäre. Im Steuerrecht tritt insoweit eine beschränkte Steuerpflicht neben die unbeschränkte Steuerpflicht des Landes, in welchem der Immobilieneigentümer seinen Hauptwohnsitz hat. Internationale Verträge in Form von Doppelbesteuerungsabkommen verhindern hierbei eine Doppel- bzw. Nichterfassung von Besteuerungssachverhalten, indem sie das Besteuerungsrecht für einen Sachverhalt einem Staat zuweisen. Bei Immobilien ist dies regelmäßig der Staat, in dem die Immobilie liegt (Belegenheitsstaat). Ungeachtet dessen kommt es durch das Hauseigentum häufig zu unmittelbaren oder mittelbaren Rückwirkungen in die Rechtssphäre des Herkunftslandes.

Informationsaustausch und Kontrollmitteilungen

Viele Landsleute, die die Landesgrenze zu den Niederlanden mit dem Ziel ihres Ferienhauses überschreiten, sind der Auffassung, dass sie ab der Landesgrenze mit dem deutschen Fiskus nichts mehr zu tun haben. Dies war und bleibt ein gravierender Irrtum, auch wenn in der Vergangenheit in Folge der Passivität der deutschen Finanzbehörden der Eindruck entstehen konnte, diese interessierten sich nicht für Besteuerungssachverhalte jenseits ihrer eigenen Verwaltungshoheit.


Immer wieder haben wir Einwände zur Kenntnis nehmen müssen, dass die deutschen Finanzbehörden sich doch um Besteuerungssachverhalte in den Niederlanden überhaupt nicht kümmern werden. Oft wird auch vermutet, der deutsche Fiskus habe dort keinerlei Zuständigkeiten mehr. Auch wenn dies der Eindruck in der Vergangenheit gewesen sein sollte, so müssen wir doch zumindest ab der nahen Zukunft davon ausgehen, dass die deutschen Finanzbehörden ihre Ansprüche auch außerhalb der Landesgrenzen befriedigen werden. Ein erster Einstieg hierzu war die Übereinkunft der europäischen Finanzminister über die Versendung von Kontrollmitteilungen bei Besteuerungssachverhalten im Bereich der Kapitaleinkünfte. Grundsätzlich werden solche Kontrollmitteilungen der Mitgliedsstaaten aber auch bei Immobilientransaktionen praktiziert.


Es wäre ein Trugschluss zu glauben, dass ausgerechnet bei den viel werthaltigeren Immobilien der deutsche Finanzminister kein Interesse an ausländischen Sachverhalten hätte. Dies gilt umso mehr, als hier die Informationsgewinnung und der Informationsaustausch in Folge der erstmaligen landesweiten Erfassung von Immobilien in den Niederlanden im Zusammenhang mit der Änderung des niederländischen Einkommensteuersystems mit einfachen Mitteln zu bewerkstelligen erscheint.

Steuern in den Niederlanden

Auch der niederländische Staat ist begehrlich. Dies erfahren viele deutsche Hauseigentümer erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 2001. Viele können oder wollen nicht begreifen, dass die Selbstnutzung des Ferienhauses Einkommensteuer in den Niederlanden zur Folge hat. Auch unser Gastland hat keine Steueransprüche mehr zu verschenken.

Lediglich bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Ferienobjekte in den Niederlanden macht der niederländische Staat von seinem Besteuerungsrecht keinen Gebrauch mehr. Hier wurde die beschränkte Steuerpflicht für Steuerausländer abgeschafft.

Doppelbesteuerung?

Der deutsche Ferienhauseigentümer sieht sich demnach zunächst einer Doppelbesteuerung gegenüber. Die Folgen dieser Doppelbesteuerung sind im Bereich der Einkommensteuer gemildert. In der Umsatzsteuer findet keine Doppelbesteuerung statt, da es keine kollidierenden Besteuerungsrechte gibt. Eine echte Doppelbesteuerung fand hingegen bis 2009 bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer statt. Ab 2010 ist in den Niederlanden die Erbschaftsteuer für Steuerausländer abgeschafft worden.


Häufig wird von deutschen Eigentümern der Fehler gemacht, niederländische Besteuerungsprobleme mit einem Blick auf das eigene Steuerrecht zu lösen. Derartige Ansätze haben allenfalls bei der Umsatzsteuer eine Chance, das richtige Ergebnis zu treffen. Ansonsten müssen wir festhalten, dass insbesondere bei der Einkommensteuer jedes Land eine eigene Besteuerungsgeschichte und Besteuerungskultur hat, die das Ergebnis jahrzehntelanger Auseinandersetzungen von Interessengruppen, politischen Koalitionen wechselnder Zusammensetzung und vielfach unterschiedlicher Besteuerungszwecke (Wirtschaftspolitik und Sozialpolitik) ist. Darüber hinaus ist das Einkommensteuerrecht auch insbesondere ein Spiegel der teilweise soziologisch unterschiedlichen Entwicklung in beiden Ländern. Es ist deswegen verfehlt, niederländische Sachverhalte mit deutschen Maßstäben zu messen. Dies gilt im Übrigen auch für andere Lebensbereiche.


Eine Steuerharmonisierung hat es bislang auf europäischer Ebene lediglich im Bereich der Umsatzsteuer gegeben. Harmonisierung bedeutet jedoch nicht Gleichklang. So finden wir bei der Umsatzsteuer in Teilen erheblich unterschiedlicher Regelungen, was weiter unten noch darzustellen sein wird. Die sonstigen Steuern sind nicht harmonisiert und bieten deswegen einen guten Nährboden für Besteuerungsfallen, weil der Ferienhauseigentümer mit für ihn ungewöhnlichen Regelungen des Gastlandes oder Fernwirkungen des deutschen Fiskus nicht rechnet.


Das Entdeckungsrisiko für Steuersünder muss in beiden Ländern und über die Grenze hinweg aufgrund der bereits angesprochenen zentralen Erfassungen des Immobilienbesitzes als ausgesprochen hoch angesehen werden.

Wir beraten Sie gerne

Die bisherigen Ausführungen waren nicht dazu bestimmt, dem Leser wegen Besteuerungsproblemen die Freude an seinem Ferienhaus zu nehmen. Besteuerungsprobleme sind in der Regel lösbar, zumindest jedoch in ihrer Wirkung abzumildern. Auch können bei rechtzeitigem Erkennen Besteuerungsfallen vermieden werden.


Mit dieser Zielsetzung arbeiten wir mit unseren Mitarbeitern auch an Steuerfällen der vorliegenden Art. Dies wird uns durch bestehende Kooperationen mit niederländischen Kollegen und Notaren erleichtert. Dennoch betrachteten wir unsere Arbeit insbesondere in der Anfangszeit in gewissem Umfang als Pioniertätigkeit, da sich insbesondere mit grenzüberschreitenden Steuerproblemen in diesem Bereich bislang nur wenige Fachleute befasst haben.


Niederländische Fachliteratur zu diesem Teilaspekt ist so gut wie nicht existent, da es erwartungsgemäß nur wenige deutsche Leser für in niederländischer Sprache verfasste Steuerliteratur geben dürfte. Gerichtsentscheidungen sind für den Bereich der Erbschaftsteuer von in Deutschland wohnenden Erblassern, den Bereich der Bewertung von Ferienhäusern und für den Bereich der Umsatzsteuer existent. Im Übrigen lässt sich die Anzahl der gerichtlichen Entscheidungen für die genannten Bereiche in der Regel an einer bis zwei Händen abzählen, wobei Steuerexperten deutscher Provenienz nicht bekannt sind.

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