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Ferienhaus Niederlande

Einkommensteuer Deutschland

Die Immobilie im Ausland unterliegt grundsätzlich einer unbeschränkten Steuerpflicht im Wohnsitzland. Hier spricht man im internationalen Steuerrecht vom Welteinkommensprinzip. Danach müssen alle Einkünfte in dem Land versteuert werden, in welchem man seinen Wohnsitz hat. Der steuerliche Wohnsitz wird definiert als der Ort, an dem der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen einer Person liegt (Familie, Arbeit, Aufenthaltszeiten etc.).


Dies bedeutet, dass Mieteinkünfte aus der Ferienimmobilie grundsätzlich unter die in Deutschland im Rahmen der Einkommensteuer belasteten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen. Kommen weitere Aspekte hinzu, kann bei derartigen Vermietungen sogar das Vorliegen eines hotelähnlichen Gewerbebetriebes vermutet werden. 
Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, werden zwischen den Ländern entsprechende Abkommen getroffen, welche das Recht zur Besteuerung einem der Länder zuweisen. In dem maßgeblichen Abkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden (DBA Deutschland-Niederlande) werden Einkünfte aus Immobilien dem Land zugewiesen, in welchem sie liegen. Aus diesem Grund unterliegen Mieteinkünfte aus Ferienhäusern in diesem Fall grundsätzlich dem Besteuerungsrecht der Niederlande. 
Allerdings hat sich die Bundesrepublik Deutschland in dem Abkommen vorbehalten, die im Ausland besteuerten Einkünfte heranzuziehen, für die Ermittlung des Steuersatzes auf die sonstigen Einkünfte. Dies ist der sogenante Progressionvorbehalt.


Aus diesem Grund mussten die Einnahmen aus dem Ferienhaus im Ausland in der Vergangenheit stets auch in Deutschland angegeben und bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Seit 2008 gilt jedoch der Progressionsvorbehalt nicht mehr. Deswegen werden die Nutzung und deren Erträge in Deutschland grundsätzlich nicht mehr einkommenbesteuert, auch nicht über den Progressionsvorbehalt. Etwas anderes kann nur dann in Betracht kommen, wenn Sie Ihren Erklärungspflichten in den Niederlanden nicht nachkommen.


Dies gilt allerdings nur für die laufenden Einkünfte aus der Ferienimmobilie. Bei der Veräußerung der Immobilie gilt seit dem in Kraft treten des neuen Doppelbesteuerungsabkommens zum 01.01.2016, dass Veräußerungserlöse wieder durch die Bundesrepublik Deutschland versteuert werden können. Es ist hier auch nicht auszuschließen, dass die Immobilienverkäufe durch entsprechende Kontrollmitteilungen den deutschen Steuerbehörden zur Kenntnis gelangen. Die Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Ferienimmobilien unterliegt der deutschen Einkommensteuer, wenn zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsgewinn). Sollten Sie einen solchen Verkauf beabsichtigen, empfehlen wir Ihnen diesbezüglich einen auf diesem Gebiet versierten Steuerberater aufzusuchen.

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Vom Kauf, über Nutzungsphase bis zur Veräußerung – unser Team berät Sie zu allen steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen rund um die Ferienimmobilie in den Niederlanden.

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