Grundregeln, Steuersätze und Gestaltungspotential ab Januar 2021 beim Hauskauf in den Niederlanden

Wer Grund und Boden sowie Gebäude erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen und ggf. auch Umsatzsteuer, wenn es sich um neue Gebäude handelt.

Diese Regeln kennen wir aus Deutschland und auch die Niederlande haben ein Gesetz, das diesen Tatbestand mit einer Abgabe versieht. Dort wird die Abgabe als overdrachtbelasting (Übertragungssteuer) bezeichnet.

Da es ab Januar 2021 für diese Übertragungssachverhalte gravierende Änderungen gibt, wollen wir uns heute einmal mit einigen tragenden Grundregeln, dem praktischen Vollzug und den Änderung befassen und Ihnen Handlungsempfehlungen mit auf den Weg geben.

Grundregeln der Grunderwerbsteuer in den Niederlanden

Steuertatbestand ist der Übergang des unbeweglichen Eigentums oder Rechtes am unbeweglichen Eigentum. Bezogen auf den Immobilienkauf bedeutet dies, dass die Grunderwerbsteuer mit der Unterschrift beim niederländischen Notar ausgelöst wird.

Besteuert wird der Kauf und die Schenkung unter Lebenden von Immobilien.

Freigestellt sind z.B. Verteilungen aus einer Erbengemeinschaft oder sonstigen Eigentümergemeinschaft.

Bei Erwerb von neuen Immobilien oder dem Kauf einer Parzelle mit gleichzeitigem Vertrag zur Bebauung dieser Parzelle gibt es Kollisionen mit der Umsatzsteuer, die vorher selektiert und für Sie vorteilhaft beraten werden müssen, auch was die Kaufpreishöhe angeht. Diese Problematik kann im Rahmen dieses Beitrages nicht abgehandelt werden. Sie sollten aber wissen, dass dort zwingend eine individuellen Klärung notwendig ist.

Maßstab für die Steuer ist zumindest die Höhe der Gegenleistung und bei einer Schenkung der Verkehrswert.

Änderungen ab dem 1. Januar 2021

Ab dem 1.1. 2021 gelten neue Steuersätze. Bislang galt für Wohnungen ein Satz von 2%. Nunmehr werden die Tarife abhängig von der Art der Nutzung durch den Eigentümer und dem Alter der Person des Erwerbers differenziert.

• Eine Wohnung, die den Lebensmittelpunkt für den Eigentümer darstellt wird mit 2% Grunderwerbsteuer belastet.
• Eine derartige Wohnung für Personen, die sogenannte "Starter" sind, also erstmals eine im Eigentum stehende Wohnung haben und jünger als 35 Jahre sind, kann grunderwerbsteuerfrei übertragen werden.
• Sonstige Wohnungen und Häuser werden mit 8% (ab 2023 mit 10,4%) belastet.

Beginnen wir einmal mit der letzten Gruppe: Darin dürften sich wohl alle gewöhnlichen Ferienhaus-oder Zweitwohnungskäufe wiederfinden. Gegenüber den Tarifen in NRW mit 6,5% würde sich die niederländische Abgabe dann nochmals als erhöht darstellen. Dies muss bei den Preisverhandlungen und etwaigen Angeboten berücksichtigt werden. Ggf. Sollten Sie auch unter der Klausel v.o.n. (vrij op naam) kaufen, wobei dann der Verkäufer die Steuer tragen würde, im Gegensatz zur Klausel k.k. (kosten koper).

Die Gruppe mit dem jungen Starter könnte vor allem auch auf deutsche Studenten in den Niederlanden passen, denen die Eltern eine Immobilie kaufen. Das müsste aber zivilrechtlich und einkommensteuerlich gut geprüft werden, vor allem auch, was die Zeit nach der Studienzeit angeht.

Die verbleibende Gruppe mit 2% würde auf Rentner zutreffen können, die dort aber dann den Lebensmittelpunkt haben müssen. Das hat aber weitere zivilrechtliche, erbschaftsteuerliche und einkommensteuerliche Folgen, die vorher gut erwogen sein wollen.

Wer zahlt wann die Grunderwerbsteuer?

Der Notar führt ab und erstellt auch die entsprechende Steueranmeldung. Er wird die Steuer vor dem Tage der notariellen Beuurkundung entweder beim Verkäufer oder beim Käufer (bei der Klausel k.k.) anfordern.

Wieviel und bei wem er anfordert, hängt von dem Ergebnis Ihrer vorherigen Verhandlungen und Gestaltungsüberlegungen ab.

Dabei sind wir gerne behilflich.