Sie tragen sich mit dem Gedanken, ein Ferienhaus in den Niederlanden zu kaufen? Im Folgenden möchten wir Sie mit den grundsätzlichen strategischen Erwägungen vertraut machen, die Sie unserer Erfahrung nach beachten sollten. Dabei wollen wir insbesondere auf die Eckpunkte aus Steuern und Recht und die Besonderheiten beim Kauf verschiedener Typen von Immobilien eingehen.

Grundsätzliche Fragen

Der potentielle Käufer von Ferienimmobilien in den Niederlanden sollte sich vor dem Ankauf über folgende Fragen im Klaren sein:

1. Warum kaufe ich in den Niederlanden und nicht in Deutschland, etwa an der deutschen Nord- oder Ostseeküste?
2. Zu welchem Zweck will ich die Immobilie erwerben?
3. Welche steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen gelten?

Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen

Die wichtigsten Eckpunkte zusammengefasst:

• Die Ertragsteuern für eine Vermietung in den Niederlanden lassen sich dort auf 0 reduzieren. In Deutschland findet, sofern wie gefordert, in den Niederlanden eine Steuererklärung für die Immobilie abgegeben wird, ohnehin keine Ertragsbesteuerung statt.

• Die Umsatzsteuer auf Vermietung beträgt ab 2019 9%.

• Die Eigennutzung der Immobilie wird ertragsteuerlich erfasst, ist aber wegzugestalten.

• Ggf. wird von den Gemeinden Zweitwohnungsteuer („forensenbelasting“) erhoben.

• Der Erwerb einer Immobilie wird mit 10,4 % Grundererwerbsteuer belastet.

• Der Erwerb der Immobilie erfolgt nach niederländischem Zivilrecht mit anderen Formvorschriften und teilweise anderen gesetzlichen Inhalten.

• Das Erwerbsverfahren ist vom deutschen Recht abweichend geregelt.

• Das Grundbuch hat weniger Einträge. Dafür gibt es mehr schuldrechtliche Vereinbarungen, die durch Kettenbedingungen weitergegeben werden.

• Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht und Güterrecht regeln sich nach deutschen Gegebenheiten. Das Innenverhältnis einer Miteigentümergemeinschaft ist nach deutschem Recht regelbar, soweit nicht zwingende niederländische Rechtsvorschriften verletzt werden.

Weitere Informationen zu den Details finden Sie in der Rubrik Basiswissen.

Warum ein Ferienhaus in den Niederlanden kaufen?

Bei unseren Beratungsgesprächen stellen wir häufig fest, dass die zukünftigen Erwerber sich über ihre Motivation noch nicht hinreichend im Klaren sind. Häufig wird vorgebracht, man wolle ein kostenneutrales Urlaubsziel haben. Andere bringen vor, der Erwerb geschehe in erster Linie als Kapitalanlage. Die Motivationsfrage hat ausschlaggebende Bedeutung, denn die Antwort darauf wird die Entscheidung leiten, für welchen Immobilientyp, welche Region, und welche Rahmenbedingungen man sich entscheidet.

Wird das Ferienhaus zur Kapitalanlage gekauft, sollte man gleichzeitig auch noch überlegen, ob es bei der Anschaffung einer Immobilie bleibt, oder ob weitere Anschaffungen zeitnah oder mittelfristig geplant sind.

Ein Haus in einem Ferienpark kaufen

Wenn Sie überlegen, ein Haus in einem Ferienpark zu kaufen, werden Sie häufig auf große Gesellschaften, wie z.B. Roompot oder Landal, treffen, die diese Parks entwickeln, betreiben und verwalten. Diese Unternehmen bieten regelmäßig in ihren Parks hervorragende Vermietungsbedingungen. Allerdings lassen sich die Betreiber diese Infrastrukturmaßnahmen auch gut an den verschiedenen Stellen des Leistungs- und Gegenleistungsverhältnisses bezahlen.

Wenn Sie sich für den Kauf eines Ferienhauses in einem solchen Erholungspark interessieren oder dieser näher treten sollten, sollten Sie zumindest andere, inhaberbetriebene, Parks aufsuchen und dort die Bedingungen abfragen. Wir können Ihnen dabei mit unserer Erfahrung und unseren landesweiten Kontakten in den Niederlanden gerne behilflich sein.

Kauf einer Immobilie auf dem freien Wohnungsmarkt

Viele potentielle Immobilienerwerber möchten nicht in einem Ferienpark kaufen, sondern bedienen sich lieber des allgemeinen Immobilienmarkts zum Erwerb einer Immobilie im Ortskern. Dabei sind jedoch öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu beachten, die vor Erwerb und vor der Unterschrift unter einen Vertrag genauestens zu prüfen sind.

Auf der Insel Walcheren ist z.B. in großen Teilen das Halten einer solchen Zweitwohnung untersagt. In der Gemeinde Schouwen-Duiveland nebenan ist das Halten einer Zweitwohnung grundsätzlich erlaubt, nicht jedoch die Vermietung an Feriengäste. Gemeinden in Zuidholland und Noordholland, wie Katwijk, Noordwijk, Zandvoort, Bergen, Bergen aan Zee und Julianadorp, haben ebenfalls beschränkende Regeln aufgestellt.

Um einer Fehlinvestition durch den Erwerb auf dem allgemeinen Markt vorzubeugen, ist deshalb an erster Stelle eine entsprechende öffentlich-rechtliche Prüfung vorzunehmen.

Ein Chalet in Holland kaufen

Der Kauf eines sog. „Chalets“ kann eine ausgezeichnete Kapitalanlage sein. Das gilt insbesondere dann, wenn es nahe am Meer gelegen ist und deshalb gute Vermietungsergebnisse zu erwarten sind. Zudem ist es wichtig, die steuerlichen und rechtlichen Grundbedingungen schon beim Erwerb richtig zu justieren. Hier muss es vor allem darum gehen, für die Vermietungsergebnisse keine Einkommensteuer zahlen zu müssen und im Übrigen hinsichtlich des Stellplatzes auf Dauer Sicherheit zu haben.

Immobilienportfolio in den Niederlanden als Kapitalanlage

Der Anteil der Anleger mit mehreren Immobilien in den Niederlanden nimmt im Hinblick auf das niedrige Zinsniveau erheblich zu. Dabei werden häufig verschiedene Immobilien in der gleichen Region oder sogar im gleichen Park erworben. Dies ist nach unserem Verständnis nicht immer die wirtschaftlichste Lösung. Wir beraten Sie gerne in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht beim Aufbau eines eigenen Immobilienportfolios in den Niederlanden und können Ihnen durch mit uns zusammenarbeitende Unternehmen auch entsprechende Angebote für die Beschaffung wirtschaftlich günstiger Immobilien machen lassen.

Noch Fragen?

Haben Sie weitere Fragen zum Hauskauf in Holland oder der Beurteilung eines konkreten Objekts? Wir sind Ihnen gerne behilflich.