Im Detail: Besteuerung der Vermietung des Ferienhauses in den Niederlanden

Einkommensteuer in Deutschland


Die reine Fremdvermietung und auch die gemischte Nutzung stellen hinsichtlich ihres fremdvermieteten Anteils begrifflich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 EStG dar. Damit wären diese nach nationalem Steuerrecht in Deutschland steuerbar. Das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen ist indessen in dem maßgeblichen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Ländern den Niederlanden zugewiesen. Die Bundesrepublik Deutschland hatte sich jedoch vorbehalten, diese Einkünfte dennoch bei der Ermittlung des Steuersatzes zu berücksichtigen (Progressionsvorbehalt). Der sich hierbei ergebende Prozentsatz zwischen deutscher Einkommensteuer und fiktivem deutschen zu versteuernden Einkommen wird sodann auf die inländischen Einkünfte an Stelle des Normaltarifes angewandt. Aus diesem Grund waren die Vermietungseinkünfte aus der Ferienimmobilie nach deutschen Maßstäben den deutschen Finanzämtern gegenüber zu erklären.

Mit dem Jahressteuergesetz 2009 hat der deutsche Gesetzgeber den Progressionsvorbehalt für Vermietungseinkünfte abgeschafft, sofern diese von Immobilien aus dem europäischen Ausland stammen. Hintergrund waren erfolgreiche Klagen deutscher Immobilieneigentümer vor dem europäischen Gerichtshof, welche auch negative Einkünfte aus der Auslandsimmobilie im Wege des Progressionsvorbehalts berücksichtigen wollten. Als Reaktion auf dieses Urteil wurde der Progressionsvorbehalt für derartige Vermietungseinkünfte ab dem Veranlagungszeitraum 2008 vollständig abgeschafft.

Einkommensteuer in den Niederlanden

Für die ausschließliche Fremdnutzung gelten für die Einkommensteuer in den Niederlanden keine besonderen Vorschriften, da die niederländische Einkommensteuer auf einer fingierten Einkommenserzielung beruht. Dies bedeutet, dass die Maßstäbe zur Ermittlung grundsätzlich die gleichen bleiben, unabhängig davon, ob das Haus nicht vermietet, gänzlich vermietet oder teilweise vermietet wird. Bei der Bewertung des Hauses kann sich jedoch insoweit eine Abweichung ergeben, als bei einer vollständigen Vermietung naturgemäß die Bewertung des Grundbesitzes nach dem Verkehrswert in Betracht kommt.

Umsatzsteuer Niederlande


Das Vermieten einer Ferienwohnung stellt sich umsatzsteuerlich als die Lieferung von Diensten dar. Bei Diensten, die im Zusammenhang mit unbeweglichen Sachen erbracht werden, ist der Ort der Leistungen dort, wo die unbewegliche Sache gelegen ist. Der Hauseigentümer bzw. Vermieter ist auch als Unternehmer anzusehen, da er regelmäßig bestrebt ist, aus der fortdauernden Nutzung des Hauses durch Vermietung Umsätze zu erzielen. Die Umsätze werden auch im Rahmen des Unternehmens erzielt, sodass die Steuerbarkeit der Vermietungsumsätze in den Niederlanden gegeben ist.

Steuerfreiheit 

Steuerbefreiungsvorschriften greifen nicht ein. Zwar ist die Vermietung von unbeweglichen Sachen von der Umsatzbesteuerung freigestellt. Dies gilt jedoch nicht für die Vermietung im Rahmen eines Hotels, einer Pension, oder sonstigen Ferienbetriebes, wenn die Vermietung an Personen geschieht, die nur für eine kurze Zeit in der vermieteten Sache bleiben. Davon ist bei der üblichen Vermietung von Ferienhäusern regelmäßig auszugehen. Anders ist die Sachlage zu beurteilen, wenn die Vermietung an Dauermieter erfolgt.

Steuertarif

Der Umsatzsteuersatz in den Niederlanden beträgt 21 %. Für bestimmte Dienste ist jedoch ein ermäßigter Tarif von 9 % bestimmt. Hierzu gehören dieser Verfügungsstellung von Logiergelegenheiten im Rahmen eines Ferienbetriebes.

Kleinunternehmerregelung 

Das niederländische Umsatzsteuerrecht kennt, wie auch die deutsche Rechtsordnung, das Institut des Kleinunternehmers. Dies gilt jedoch nicht für ausländische Unternehmer ohne Betriebsstätte in den Niederlanden.

Da das Ferienhaus keine solche Betriebsstätte darstellt, können sich deutsche Ferienhauseigentümer nicht mehr auf die Kleinunternehmerregelung berufen.

Vorsteuerabzug, Vorsteuerberichtigung

Der leistende Unternehmer, also der Vermieter des Ferienhauses kann die ihm durch andere Unternehmer für Lieferungen oder sonstige Leistungen an seinem Unternehmen in Rechnung gestellte niederländische Umsatzsteuer von seiner eigenen Umsatzsteuerschuld abziehen. Dies gilt allerdings insoweit nicht, als die empfangenen Lieferungen oder sonstigen Leistungen zum Zwecke der Ausführung von steuerfreien Leistungen, also z. B. für eine Dauervermietung, empfangen werden. Sind während des Besteuerungszeitraums sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Ausgangsumsätze getätigt geworden, muss die für Eingangsumsätze gezahlte Umsatzsteuer, wie auch in Deutschland, verhältnismäßig aufgeteilt werden. Nur der den steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen entsprechende Teil der gezahlten Vorsteuer kann geltend gemacht werden.

Ist das Haus unter Geltendmachung des Vorsteuerabzuges gekauft worden, was nur für Gebäude in Betracht kommt, die innerhalb von zwei Jahren seit der ersten Ingebrauchnahme erworben werden, sind in der ersten Steuererklärung die Verhältnisse zwischen steuerpflichtigen und steuerfreien Leistungen festzulegen. Kommt es in den Folgejahren zu Abweichungen dieses Verhältnisses, ist die Vorsteuer für das betreffende Jahr entsprechend dem geänderten Anteil der steuerfreien Leistungen mit einem Zehntel pro Kalenderjahr zu berichtigen. Für bewegliche Sachen, also insbesondere das Inventar, beträgt der Vorsteuerberichtigungszeitraum fünf Veranlagungszeiträume. Hier muss also die Vorsteuerberichtigung mit jeweils einem Fünftel pro Kalenderjahr vorgenommen werden. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Berichtigung von Vorsteuern jeweils in der letzten Steuererklärung für das betreffende Buchjahr nach den Verhältnissen des jeweiligen Veranlagungszeitraums vorzunehmen ist.

Umsatzbesteuerung der gemischten Nutzung

Unter der gemischten Nutzung verstehen wir den Regelfall der Bewirtschaftung eines Ferienhauses, der in der Nutzung zu eigenen Erholungszwecken als auch in der kurzzeitigen Fremdvermietung besteht.


Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes hat der Unternehmer ein Wahlrecht, inwieweit er gemischt genutzte Wirtschaftsgüter dem Unternehmensvermögen zuordnet. Nimmt er eine vollständige Zuordnung zum Unternehmensvermögen vor, wie dies im Falle der beabsichtigten Fremdvermietung von Ferienhäusern in den Niederlanden der Regelfall wäre, müsste er bei Geltung deutscher Maßstäbe die Eigennutzung zeitanteilig als Umsatz versteuern. Das niederländische Umsatzsteuerrecht löst diesen Fall auf andere Weise.

Von der Einheit des Umsatzsteuerkreislaufes ausgehend wird der Eigenverbrauch von Gütern und Dienstleistungen grundsätzlich als nicht zum Unternehmen gehörend angesehen. Niederländische Vorsteuer ist indessen nur auf Güter und Dienstleistungen abziehbar, die der Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens gebraucht. Da die unternehmerische Tätigkeit grundsätzlich auf Umsätze mit anderen Personen gerichtet ist, ist der Privatgebrauch von Gütern und Dienstleistungen grundsätzlich kein steuerbarer Vorgang. Dementsprechend kommt auch kein Vorsteuerabzug in Betracht. Eine andere Regelung gilt lediglich bei der Privatnutzung von Personenautos und beim Privatverbrauch von Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass Vorsteuer, die nicht auf die Bewirtschaftung des Ferienobjektes mit Energie pp. entfällt, entsprechend dem Verhältnis der Selbstnutzung zur Fremdnutzung zu kürzen ist.

Damit wäre ein vergleichbarer Fall wie bei der Nutzung von Gütern und Diensten für steuerfreie Ausgangsumsätze gegeben. Die Rechtsfolgen sind dennoch unterschiedlich. Zwar sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, durch Rechtsverordnung nähere Regeln für den Vorsteuerabzug bei Lieferungen und Leistungen, die der Unternehmer nicht im Rahmen seines Unternehmens verwendet, aufzustellen, das Umsatzsteuergesetz sieht indessen lediglich Aufteilungsmaßstäbe für das Verhältnis zwischen steuerfreien und steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen vor. Regelungen für die Aufteilung der Vorsteuer im Verhältnis zwischen steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen und privatem Gebrauch sind im Grundsatz nicht vorhanden. Für die Besteuerungspraxis wird es als ausreichend angesehen, dass sofort nach der Anschaffung eine Schätzung über das Verhältnis für betriebliche und private Zwecke gemacht wird. Anhand dieser Schätzung wird der abziehbare Teil der Vorsteuer bestimmt. Soweit die Schätzung nach bestem Wissen stattgefunden hat, braucht in späteren Jahren, wenn sich das Verhältnis zwischen betrieblicher und privater Nutzung ändert, keine Anpassung zu erfolgen.

Bei Ferienhäusern soll indessen eine Anpassung möglich sein, wenn sich der betriebliche genutzte Anteil erhöht hat. Uns ist nicht einsichtig, warum nicht auch eine Anpassung in die umgekehrte Richtung soll stattfinden können.

Bei der Aufteilung der Vorsteuer, im Zusammenhang mit dem Halten eines Ferienhausbetriebes entsteht regelmäßig das Problem der Bewertung des Leerstandes. Der Gerichtshof Amsterdam hat diesbezüglich bereits 1996 entschieden, dass der Leerstand bei der Ermittlung des Aufteilungsverhältnisses außer Betracht bleiben muss. Dem entspricht auch eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes aus dem gleichen Jahr. Unserer Ansicht nach müssen die Zeiten des Leerstandes, der Vermietung und der Eigennutzung festgestellt und die konkreten Gegebenheiten zugrunde gelegt werden.
In diesen Zusammenhang ist eine Entscheidung des Gerichtshofes s' Hertogenbosch vom 17.3.2000 zu beachten, wonach bei Abschluss eines Dauermietvertrages mit eigenem Wohnrecht von vier Wochen die Korrektur des Vorsteuerabzuges lediglich 4/52. beträgt.
Eine solche Gestaltung können wir indessen wegen der einkommensteuerlichen Wirkungen bei der Bewertung nicht empfehlen.

Umsatzsteuer Deutschland

In Deutschland gelten Lieferungen und sonstigen Leistungen als steuerbar, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Eine solche Leistung ist der Fall der Vermietung des Ferienhauses, die tatsächliche Überlassung, desselben einschließlich aller zur Verfügung stehenden Einrichtungen. Unser Steuergesetz bestimmt, dass Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück dort als ausgeführt gelten, wo das Grundstück liegt. Damit liegt im Vermieten eines Ferienhauses kein in der Bundesrepublik Deutschland steuerbar Vorgang vor. Dass die Vermittlung der Vermietung möglicherweise von Deutschland aus betrieben wird, ändert an diesem Ergebnis nichts.

Beziehen Sie im Zusammenhang mit der Ferienimmobilie Leistungen, die mit deutscher Umsatzsteuer abgerechnet werden, können Sie diese nicht im Rahmen der niederländischen Steuererklärung als Vorsteuer abziehen. Vielmehr wäre hier ein Antrag auf Vorsteuervergütung an das Bundeszentralamt für Steuern zu stellen.

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