Im Detail: Das Ferienhaus verkaufen

Zivilrechtliche Gesichtspunkte

Form

Das niederländische Zivilrecht unterscheidet wie das deutsche Recht auch bei der Übertragung von Eigentum zwei verschiedene Phasen. Durch den Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) wird die eine Vertragspartei verpflichtet, das Eigentum zu bestimmten Bedingungen auf die andere Partei zu übertragen. Diese Verpflichtung wird durch das so genannte Erfüllungsgeschäft erfüllt. Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf es für den Abschluss eines wirksamen Verpflichtungsgeschäfts über unbewegliche Sachen indessen nicht der notariellen Form. Hierfür reicht auch die einfache Schriftform, etwa durch die Unterschrift unter einen vom Makler präsentierten Vertrag.

Wesentlicher Vertragsinhalt des Verpflichtungsgeschäftes 

Hier sollte insbesondere darauf geachtet werden, dass die Gewährleistung weitestgehend beschränkt wird und Verpflichtungen, welche dem Verkäufer aus dem ursprünglichen Kaufvertrag obliegen, weitergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Mitgliedschaft in Eigentümervereinigungen und diverse Unterlassungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinde, etwa wegen Dauerbenutzung des Bungalows. Ferner sollten aus Gründen der Besteuerung des Veräußerungsgewinnes exakte Regeln über den Besitzübergang aufgenommen werden. Bei der Beteiligung Minderjähriger ist darauf zu achten, dass ein deutscher Betreuer hinzugezogen werden muss, sofern der Minderjährige Deutscher ist.

Einkommensteuer Niederlande

Auf den Verkauf von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien erheben die Niederlande keine Einkommensteuer.

Bei der Veräußerung von Immobilien kommt es regelmäßig vor, dass der Veräußerungspreis über den Anschaffungskosten bzw. den um die Abschreibung verminderten Anschaffungskosten liegt. Dieser Wertunterschied kann zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen und ist in den nationalen Einkommensteuerordnungen unterschiedlich geregelt. Das niederländische Steuerrecht besteuert lediglich Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichen Vermögen, das im Betriebsvermögen gehalten wird. Hierzu werden an anderer Stelle Ausführungen gemacht.

Wertunterschiedsgewinne (waardeverhoogingsbelasting) von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien werden im niederländischen Einkommensteuerrecht nicht mehr belastet.

Einkommensteuer Deutschland

Das deutsche Einkommensteuerrecht statuiert eine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen für Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilien nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Fallgestaltungen, in denen die mit der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Neue Rechtslage für Verkäufe ab dem 01.01.2016:
Es ist unstrittig, dass wegen des Verzichts des niederländischen Steuergesetzgebers auf die Erhebung der Spekulationsteuer diese Sachverhalte seit 2016 wieder in Deutschland besteuert werden können. Zwar weist das Doppelbesteuerungsabkommen für Spekulationsgewinne, die bei der Veräußerung unbeweglichen Vermögens entstehen, im Ergebnis das Besteuerungsrecht den Niederlanden zu. Da diese den Vorgang aber nicht besteuern, würde es im Ergebnis für Immobilien im Privatvermögen zu einer doppelten Nichtbesteuerung bzw. zu sogenannten weißen Einkünften kommen. Um dies zu verhindern enthält das seit 01.01.2016 geltende neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden eine Rückfallklausel - sogenannte subject to tax Klausel –, die eine Steuerbefreiung durch die Bundesrepublik nur vorsieht, wenn die Besteuerung in den Niederlanden auch tatsächlich durchgeführt wird.

Alte Rechtslage für Verkäufe vor dem 01.01.2016:
Der BFH hat in seiner älteren Rechtsprechung zwar uneingeschränkt die Auffassung vertreten, dass allein die Zuweisung des Besteuerungsrecht an einen anderen Staat die Besteuerung im Wohnsitzstaat ausschließt, unabhängig davon, ob der Quellenstaat von seinem Besteuerungsrecht Gebrauch macht, in einer Entscheidung vom 19.5.1993 dagegen betont, dass eine Vermutung dafür spreche, dass Doppelbesteuerungsabkommen keine so genannten weißen Einkünfte begründen wollen. Diese Auffassung vertritt auch der österreichische Verwaltungsgerichtshof in einer Entscheidung vom 25.9.2001 für das vergleichbare Problem im OECD Musterabkommen. Bei vorsichtiger Betrachtung dieses Problems wird man davon ausgehen müssen, dass die Abschirmungswirkung der Besteuerung von Spekulationsgewinnen in Deutschland durch das Doppelbesteuerungsabkommen mit mehreren Fragezeichen zu versehen ist, da der Bundesfinanzhof in der zuletzt gestellten Entscheidung Andeutungen auf die Möglichkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung gemacht hat. Diesbezüglich könnte von entscheidender Bedeutung sein, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Doppelbesteuerungsabkommens die Spekulationseinkünfte in den Niederlanden noch besteuert wurden, diese Besteuerung aber zwischenzeitlich weggefallen ist.

Eine vorsichtige Beratung wird Spekulationsgewinne jedenfalls deswegen vermeiden wollen, weil nach dem insoweit unstrittigen Abkommenstext des Doppelbesteuerungsabkommens diese Spekulationseinkünfte jedenfalls dem Progressionsvorbehalt bei der Deutschen Einkommensteuer unterliegen. Zur Systematik und zur Wirkungen des Progressionsvorbehalt des berufen wir uns auf die Ausführungen oben zur Fremdnutzung.

Es ist deswegen grundsätzlich zu beachten, dass die mit Maßstäben des deutschen Einkommensteuergesetzes zu messenden Voraussetzungen des Entstehens eines Veräußerungsgewinnes vermieden werden. Als wesentliche Gestaltungsmittel hierzu dienen zum einen der Zehnjahreszeitraum. Hier muss eine präzise Prüfung des Zeitraumes anhand des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums bei Ankauf und Veräußerung stattfinden und auf entsprechende Klauseln im niederländischen Notarvertrag geachtet werden. Darüber hinaus bietet auch die Ausnahmebestimmung der Selbstnutzung innerhalb des 3-Jahreszeitraumes vor der Veräußerung Gestaltungsspielraum.

Umsatzsteuer Niederlande


Die Lieferung von Gebäuden innerhalb von zwei Jahren nach der ersten Ingebrauchnahme ist ein steuerpflichtiger Vorgang. Des Weiteren kann auch zum Verkauf optiert werden, wenn Käufer und Verkäufer dies gemeinsam beantragen und für den Käufer ein Recht auf beinah vollständigen Abzug der Vorsteuer besteht. Hiervon ist auszugehen, wenn eine steuerpflichtige Nutzung von zumindest 90 % besteht. Diesbezüglich verweisen wir auf die Ausführungen, die wir weiter unten zum "Ankauf unter Option" gemacht haben. Umsatzsteuerschuldner ist der Käufer.

Grunderwerbsteuer Niederlande

Soweit keine Befreiungsvorschriften eingreifen, wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 2 % fällig. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, mindestens aber der Wert der unbeweglichen Sache.
Es sind Vorgänge freigestellt, die der Umsatzsteuer unterliegen. Hiervon sind jedoch im Wege der Gegenausnahme die Vorgänge ausgenommen, bei denen die Umsatzsteuerpflicht erst durch Option entsteht.

Wir beraten Sie

Vom Kauf, über Nutzungsphase bis zur Veräußerung – unser Team berät Sie zu allen steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen rund um die Ferienimmobilie in den Niederlanden.