Zum Jahresende möchten wir an dieser Stelle ein Update zum Stand der Gesetzgebung und Rechtsprechung zur Einkommenbesteuerung der Ferienimmobilie in den Niederlanden bereitstellen. Soviel vorab: Es herrscht weiterhin Unsicherheit darüber, wie diese nach dem Jahr 2026 aussehen wird.

Rückblick: „Kerstarrest“ und „overbruggingswetgeving“

Wir erinnern uns: Weihnachten 2021 hat der Hohe Rat, also das höchste Verfassungsgericht der Niederlande entschieden, dass die bisherige Besteuerung mit höherrangigem Recht nicht vereinbar ist. Es hat gefordert, dass die Einkommensbesteuerung sich näher an der wirklichen Rendite der Bewirtschaftung einer Immobilie orientieren muss. Zwar sei es weiterhin zulässig, diese Einkünfte zu fingieren, die Fiktion müsse sich jedoch näher an der Art der einzelnen Vermögensanlagen und deren statistischer Rendite orientieren.

Der niederländische Gesetzgeber hat darauf so reagiert, dass er zunächst einmal eine Übergangsgesetzgebung installiert hat, die derzeit für die ergehenden Steuerbescheide maßgebend ist. Darin werden weiterhin erhöhte Renditezahlen angenommen und darüber hinaus werden Schulden nur mit 2,57 Prozent des tatsächlichen Schuldbetrages berücksichtigt. Wessen Vermögen durch Schulden und einen persönlichen Freibetrag neutralisiert wird, braucht weiterhin keine Einkommensteuer zuzahlen.

Tendenzen in der Gesetzgebungsdebatte zur Box 3

Im Februar 2023 hat der niederländische Finanzstaatssekretär mehrere Vorschläge vorgelegt, wie er sich eine zukünftige Einkommensbesteuerung vorstellen könnte. Er hat unter anderem vorgeschlagen, die Vermögensarten näher auszudifferenzieren und nach deren statistischer Ertragskraft zu besteuern. Die statistische Ertragskraft sollte im Nachhinein, das heißt also nach Beendigung des Veranlagungsjahres festgestellt werden. Eine neue Regierung wird sich mit dem Problem dieser Gesetzgebung erneut befassen müssen und dies wird im Hinblick auf die Usancen bei der niederländischen Regierungsbildung sicherlich zumindest bis in den Sommer 2024 dauern.

Quasi als Abschiedsgeschenk hat die alte Regierung noch einen Gesetzesentwurf im Internet zur Debatte gestellt. Die Essenz dieser Regelung besteht darin, dass das Innehaben einer Immobilie dem Betreiben einer Unternehmung gleichgestellt würde, mit allen daraus sich ergebenden Konsequenzen, wie der Aufstellung einer Bilanz, der Bewertung der einzelnen Vermögensgegenstände und dem nicht Abziehen bestimmter Betriebsausgaben.

Damit besteht bis auf Weiteres, zumindest aber bis in das Kalenderjahr 2026 hinein, Unklarheit darüber, wie die Einkommensteuer für das Ferienhaus in den Niederlanden in Zukunft aussehen wird.

Rechtsprechung zur Box 3 Besteuerung von Immobilien

Aus der niederländischen Rechtsprechung gab es zwischenzeitlich mehrere Ausrufezeichen. Zwei Gerichtshöfe, also die zweite Instanz, haben entschieden, dass die Besteuerung des Eigenverbrauchs als Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes Box 3 nicht zulässig ist. Diese Entscheidungen erfolgten zur sogenannten Reparaturgesetzgebung („rechtsherstel“) und betrafen in einem Falle auch Auslandsvermögen eines Niederländers in Frankreich.

Folgerungen für Immobilieneigentümer

Welche Folgerungen ergeben sich nun aus der geschilderten Gesamtsituation für den Bestandseigentümer einer Immobilie bzw. für Personen, die erst noch Eigentümer werden wollen, also kurz vor dem Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden stehen? Für Alteigentümer, die nicht nur vorläufige Steuerbescheide, sondern definitive Steuerbescheide, die rechtsmittelfähig sind, erhalten, ist dringend anzuraten, dass gegen diese Bescheide „Bezwaar gemaakt“ wird, also Einspruch eingelegt wird. Die Bezwaar-Frist beträgt sechs Wochen, seit dem Datum des Bescheides.

Steuermindernde Gestaltungen können wir derzeit für Alteigentümer nicht empfehlen. Jede Flucht aus der Einkommensteuer hinein in eine körperschaftsteuerliche Struktur oder aber in eine Familienstruktur mit weiteren Eigentümern, würde Grunderwerbsteuer von derzeit 10,4 Prozent auslösen, was den Steuervorteil auf lange Jahre verzehren würde. Personen, die vor dem Erwerb einer Ferienimmobilie in den Niederlanden stehen, sollten sich die Frage stellen, ob sie nicht die unsichere Rechtssituation und die ungewissen Aussichten im Bereich der Einkommensteuer, durch eine sichere Struktur im Bereich der Körperschaftsteuer eintauschen sollen. Dies würde dadurch geschehen, dass nicht die natürliche Person selbst, sondern eine von dieser gegründete B.V., also eine niederländische Rechtsperson, die Immobilie erwirbt. In diesem Falle wären wir in der rechtssicheren Struktur der niederländischen Körperschaftsteuer und könnten die zukünftige Bewirtschaftung der Immobilie jedenfalls hinsichtlich der Steuersituation sicher kalkulieren.