Wir beobachten, dass auch im laufenden Jahr 2023 die Nachfrage nach Ferienchalets ungebrochen ist. In diesem Beitrag geben wir einen Einblick in die Fallstricke beim Kauf eines Chalets in den Niederlanden, denen wir in der Praxis immer wieder begegnen. Hier sollten Sie beim Kauf eines Chalets definitiv genauer hinschauen.

Stellplatzvertrag: Besteht ein nachhaltiges Verbleibensrecht für Ihr Chalet?

Diese Form des Feriendomizils ist für viele Interessen noch bezahlbar und für die Chaletverkäufer noch ein gutes Geschäft, da sie neben der Jahrespacht für den Stellplatz des Chalets häufig noch dessen Vermietung übernehmen. Der Stellplatzvertrag, so informell er auch oft gerne gehandhabt wird, ist ein zentraler Baustein für die langfristige Wirtschaftlichkeit des Chalets. Eine Stellplatzvertrag mit Befristung von einem Jahr und Verländerungsoption des Mieters allein reicht noch nicht aus, um ein nachhaltiges Verbleibensrecht des Chaleteigentümers anzunehmen.

Sie müssen deswegen darauf achten, dass das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt ist, etwa durch die Verwendung der sogenannten RECRON-Bedingungen. Nach deren Inhalt kann der Vermieter alleine dann kündigen, wenn gewichtige Gründe in seinem Unternehmen oder dem Verhalten des Pächters oder Mieters des Chaletplatzes vorliegen. Derartige Gründe sind aufseiten des Vermieters etwa dessen Plan, die Siedlung umzustrukturieren, um dort etwa Ferienhäuser zu errichten, oder aber aufseiten des Pächters eine nachhaltige Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen. Liegt eine derartige Beschränkung der Kündigungsrechte des Vermieters oder Verpächters nicht vor, müssen Sie zum Ende jedes Pachtjahres fürchten, vom Platz verwiesen zu werden.

Darüber hinaus ergeben sich auch gravierende Änderungen in Ihrer steuerlichen Position. Das Chalet gilt dann als bewegliche Sache, mit der Rechtsfolge, dass Sie etwaige Überschüsse aus der Vermietung in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben müssen, was regelmäßig zu einer vermehrten Steuerlast führt.

Steuerfreibeträge ausschöpfen

Als weiteres Praxisproblem beim Ankauf eines Chalets ist uns aufgefallen, dass in den Kaufverträgen regelmäßig nicht der vollständige Vor- und Nachname des oder der Käufer verwendet wird, sondern viel mehr eine Bezeichnung, die mit dem Namen „Familie XY“ beginnt. Insbesondere im Steuerrecht ist indessen eine Familie kein taugliches Rechtsobjekt. Wenn Sie als Familie kaufen, setzten Sie Ihren Freibetrag bei der niederländischen Einkommensteuer von 57.000 € je Käufer aufs Spiel, mit der Folge, dass Sie dann bei der niederländischen Einkommensteuer zur Kasse gebeten werden.

Festlegung der Rechtsordnung

Häufig beginnt der Verkauf mit einer Anzeige in Internetforen, etwa bei eBay. In der Folge ist der Verkäufer dann froh darüber, dass er einen oder mehrere Interessenten gefunden hat und macht sich dann über die rechtliche Abwicklung keinerlei Gedanken mehr. Häufig wird noch nicht einmal etwas zu Papier gebracht, wenn überhaupt wird lediglich das Chalet beschrieben und der Kaufpreis bzw. der Fälligkeitstag benannt.

Werden keine weiteren Regelungen aufgestellt, insbesondere nicht die Rechtsordnung, die für die Abwicklung des Verkaufes gelten soll, landen die Kaufvertragsparteien regelmäßig im niederländischen Zivilrecht und für den Fall, dass es sich um eine deutsche Kaufvertragspartei handelt, mit niederländischem Zivilrecht vor einem deutschen Gericht. Dieser Prozess wird teuer und ärgerlich. Der deutsche Richter wird äußern sich im niederländischen Recht nicht auszukennen und demzufolge ein Rechtsgutachten bei Max-Planck-Institut einholen, das mit Kosten von ca. 5.000 € verbunden ist.

Wir beraten Sie

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