Die von uns verarbeiteten Informationen sind mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt.
Im Hinblick auf den noch nicht finalen Charakter der Gesetzgebung für 2027 und 2028 können wir jedoch für den Vortragsinhalt keinerlei Haftung übernehmen.
Verkauf Ja oder nein?
Vorab außersteuerliche Überlegungen anstellen:
Einkommensteuer 2027 höher: fiktive Bemessungsgrundlage höhere Ertragsziffer und verminderten Vermögensfreibetrag (siehe hierzu unser ausführliches Webinar auf Abruf zur Steuerrechtslage 2027).
Durch die Umstellung des Besteuerungssystems wird es ab 2028 für viele Fallgruppen eine Erleichterung von den Einkommensteuerlasten geben. Für den Personenkreis, der bislang wegen Schulden beim Erwerb der Immobilie keine Steuern zahlen musste, wird zukünftig mit Einkommensteuern rechnen müssen, weil Schulden in dem neuen System keinen Berechnungsfaktor mehr darstellen werden.
In diesen Fällen ist dringend Beratung erforderlich.
Wann sollte aus steuerlichen Gründen verkauft werden?
Das ist individuell zu klären. Zu beachten sind die unterschiedlichen Regeln in Deutschland und den Niederlanden.
Durch die Wahl des Veräußerungszeitpunktes können Sie entscheiden, ob Sie unter die deutschen oder niederländischen Regeln fallen, die je nach Fallkonstellation günstiger oder ungünstiger sind.
Deutsche Regeln: hier sind zu beachten die Spekulationsfrist, die Freistellung bei vorangegangener Selbstnutzung, die Berechnung des Veräußerungsgewinns.
Niederländische Regeln:
Die Niederlande führen ab 2028 eine Veräußerungsgewinnbesteuerung ein. Dabei wird der Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten den Anschaffungskosten einschließlich der nachträglichen Anschaffungskosten gegenübergestellt. Der Differenzbetrag stellt sich als Veräußerungsgewinn dar und wird mit 36% versteuert. Eine Spekulationsfrist wie in Deutschland gibt es nicht. Dies bedeutet, dass die Bildung stiller Reserven in dem Objekt irgendwann später bei Veräußerung versteuert werden muss.
Bei Immobilien, die bereits am 1.1.2028 vorhanden waren, gilt als Anschaffungskosten der Betrag, der dem WOZ Wert vom 1.1.2028 entspricht.
Wer seine Immobilie veräußern möchte und in Deutschland nicht oder nicht mehr in einem Spekulationsteuertatbestand ist (Zehnjahresfrist abgelaufen oder die letzten 3 Jahre ausschließliche Eigennutzung), sollte die Veräußerung vor 2028 vornehmen, um nicht erneut in eine Veräußerungsgewinnbesteuerung zu gelangen.
Wer die Veräußerung der Immobilie erst nach 2028 geplant hat, kommt in die niederländischen Regeln. Die deutsche Spekulationsbesteuerung würde von den niederländischen Regeln nach den Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens verdrängt.
Wer seine Immobilie aktuell oder 2027 verkaufen will, sollte überlegen dies erst nach dem 1.1.2028 unternehmen, sofern er zu diesem Zeitpunkt auch noch in der deutschen Spekulationsfrist wäre. Die niederländische Regelung über die Rechtsfolgen der Veräußerungsgewinnbesteuerung ist nämlich im Ergebnis viel günstiger als die deutsche Regelung der Spekulationsteuer, da nach den deutschen Bestimmungen der historische Anschaffungspreis dem Veräußerungspreis gegenüber gestellt wird, nach den niederländischen Regeln jedoch zeitnähere Wert vom 1.1.2028 abgezogen wird, so dass der Veräußerungsgewinn entsprechend niedriger wäre.
Wer die vorweggenommene Erbfolge unter Einbeziehung von niederländischem Grund- und Gebäudevermögen plant, muss dabei berücksichtigen, dass die Übertragung auf die Kinder in den Niederlanden die Grunderwerbsteuer auslöst, die derzeit 8 % beträgt und auf
7 % reduziert werden soll. Besser wäre es, die vorweggenommene Erbfolge unter Verwendung deutscher Vermögensgüter vorzunehmen.
Wer seine Immobilie sanieren oder reparieren möchte, sollte dies auf einen Zeitpunkt nach dem 1.1.2028 verschieben, weil Reparaturen dann abzugsfähig sind. Wird die Reparatur vor dem 1.1.2028 vorgenommen, kommt nach den bis dahin noch geltenden gesetzlichen Bestimmungen keine Berücksichtigung von Reparaturaufwand in Betracht.
Neben der dringenden zivilrechtlichen Beratung ist eine steuerliche Beratung wegen der neuen Regelungen ab 2028 unabdingbar, die auch gelten werden, wenn Sie vorher die Immobilie erwerben. Insbesondere ist zu prüfen wie die Immobilie finanziert werden soll und ob nicht gegebenenfalls der Ankauf in der Rechtsform einer juristischen Person sinnvoller ist.
Wir verweisen hierzu nochmals auf die Möglichkeit die Umsatzsteuer auf Vermietungen einzusparen, wenn die Vermietungserlöse weniger als 20.000 € brutto betragen. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unser ausführliches Video bei Hofmann Law YouTube zur Kleinunternehmerregelung.
Sollten Sie noch Rückfragen haben, nehmen Sie bitte über E-Mail mit unserem Büro Kontakt auf.
Wir bitten diesbezüglich um Verständnis, dass wir im Rahmen dieses Webinars keine kostenfreien Beratungen zum Einzelfall tätigen können. Gerne stellen wir Ihnen jedoch die gesetzlich geltenden bzw. gesetzlich vorgesehenen Regelungen nochmals individuell dar.
Für Individualberatungen bitten wir um Verständnis, dass wir diese schon aus haftungsrechtlichen Gründen nur im Rahmen einer Erstberatung oder eines weitergehenden Beratungsverhältnisses erledigen können.
Alle mit einem * gekennzeichneten Felder müssen ausgefüllt werden.