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Seit 20 Jahren beraten wir Deutsche mit Ferienimmobilien in den Niederlanden. Unseren Erfahrungsschatz, stets aktualisiert um die neuesten Entwicklungen und Fragestellungen aus der Praxis, haben wir für Sie auf dieser Seite zusammengestellt.
Sie finden hier steuerliche und rechtliche Informationen zum Kauf, zur Nutzungsphase sowie zum Verkauf und zur Übertragung der Immobilie. Auch der Thematik Chalet und Mobilheim haben wir eine eigene Rubrik gewidmet.
Gerne besprechen wir Ihren spezifischen Fall mit Ihnen!
Wer in einem anderen Land Grundbesitz erwirbt, begibt sich hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Behandlung der Immobilie in eine zweite Rechtssphäre. Im Steuerrecht tritt insoweit eine beschränkte Steuerpflicht neben die unbeschränkte Steuerpflicht des Landes, in welchem der Immobilieneigentümer seinen Hauptwohnsitz hat.
Hat man sein Wunschhaus in den Niederlanden gefunden und sich mit dem Eigentümer über den Kaufpreis geeinigt, muss der Verkauf und der Erwerb vollzogen werden. Hierbei gilt es einige rechtliche und steuerliche Aspekte im Vorfeld und bei der Durchführung zu beachten.
Sie tragen sich mit dem Gedanken, ein Ferienhaus in den Niederlanden zu kaufen? Im Folgenden möchten wir Sie mit den grundsätzlichen strategischen Erwägungen vertraut machen, die Sie unserer Erfahrung nach beachten sollten. Dabei wollen wir insbesondere auf die Eckpunkte aus Steuern und Recht und die Besonderheiten beim Kauf verschiedener Typen von Immobilien eingehen.
Sie überlegen ein neues Ferienhaus in einem Ferienpark in den Niederlanden zu kaufen? Dann sollten Sie Reservierungsbestätigungen oder was Ihnen vielleicht als Vorvertrag erscheint nur gut informiert unterschreiben, auch wenn Sie vom Parkentwickler bei sog. “open huis” oder “verkoopdagen” als halbverbindliche Dokumente präsentiert werden. Denn in den Niederlanden haben diese Erklärungen einen weitaus höheren Verbindlichkeitsgrad als in Deutschland, auch ohne Notar.
Beim Kauf eines Ferienhauses in Holland werden Sie wahrscheinlich mit der Frage nach der BTW (Umsatzsteuer) konfrontiert. Diese kann bereits im Kaufpreis inbegriffen sein oder mit 21% noch auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Kaufen Sie eine Neuimmobilie in den Niederlanden und planen Sie, diese zumindest teilweise zu vermieten, kann die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden. Auch bei gebrauchten Immobilien sollten Sie die Umsatzsteuerthematik nicht aus den Augen lassen.
In vielen niederländischen Gemeinden bestehen seit einigen Jahren Satzungen, welche Nutzungsbeschränkungen für Häuser in ausgewiesenen Gebieten aufstellen. Hier wird bestimmt, dass Wohnhäuser nur noch zum permanenten Wohnen genutzt werden dürfen.
In den beiden letzten Jahren hat es einen regelrechten Run auf Niederlandeimmobilien gegeben. Viele Interessenten haben dieses unter Anlagegesichtspunkten getan. Deshalb widmen wir uns der Frage: Wie optimiere ich den wirtschaftlichen Nutzen meines Investments in den Niederlanden?
Im Januar 2021 treten für die Grunderwebsteuer in den Niederlanden gravierende Änderungen in Kraft. Deshalb wollen wir uns mit einigen tragenden Grundregeln, dem praktischen Vollzug und den Änderung befassen und Ihnen Handlungsempfehlungen mit auf den Weg geben.
Als Eigentümer eines Ferienhauses sind Sie in den Niederlanden beschränkt steuerpflichtig. Wie sich die Einkommensbesteuerung in den Niederlanden zusammensetzt und was zu beachten ist, fassen wir in diesem Artikel für Sie zusammen.
Bei der Versteuerung der Vermietung ist zu unterscheiden zwischen ausschließlicher Fremdnutzung und gemischter Nutzung, die Nutzung zu eigenen Erholungszwecken als auch die kurzzeitige Fremdvermietung.
Im niederländischen Steuerrecht spielt bei der Belastung von Immobilien der so genannte WOZ-Wert eine zentrale Rolle. Dieser wird jährlich durch die Gemeinden festgesetzt, welche ebenfalls ihre kommunalen Steuern und Abgaben hieran knüpfen.
Als Eigentümer eines Ferienhauses in den Niederlanden sind Sie verpflichtet, dort zumindest eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Bei Vermietung ist auch eine Umsatztsteuererklärung nötig.
Für Eigentümer mit Hauptwohnsitz im Ausland, besteht in den Niederlanden eine auf die Ferienimmobilie beschränkte Steuerpflicht. Das niederländische Steuergesetz basiert hinsichtlich der Ferienimmobilie auf der Besteuerung fiktiver Gewinne mit einem festen Tarif.
Die Immobilie im Ausland unterliegt grundsätzlich einer unbeschränkten Steuerpflicht im Wohnsitzland. Hier spricht man im internationalen Steuerrecht vom Welteinkommensprinzip.
Aus der Steuerpflicht folgt grundsätzlich auch eine Steuererklärungspflicht. Aufgrund der Besteuerung von Ferienimmobilien im Rahmen der Einkommensteuer, müssen die jeweiligen Eigentümer auch in den Niederlanden eine jährliche Steuererklärung abgeben.
Einnahmen aus der Vermietung eines Ferienhauses sind in den Niederlanden mit einem verringerten Steuersatz in Höhe von 6 % umsatzsteuerpflichtig. Im Gegenzug dazu ist im Rahmen der Vermietungstätigkeit bezahlte Vorsteuer abzugsfähig.
Für selbständige Unternehmer und Freiberufler besteht die Möglichkeit, das Ferienhaus für die Versteuerung der beruflichen Einkünfte zu verwenden. Über eine Verlagerung gewisser Teile Ihrer Einkünfte in Deutschland in Ihr Ferienhaus können Sie von den niedrigen Eingangssteuersätzen in den Niederlanden profitieren.
Sie wollen Ihr Ferienhaus in den Niederlanden verkaufen? Wir führen Sie in diesem Artikel in die wichtigsten steuerlichen und rechtlichen Gesichtspunkte der Veräußerung ein.
Was gilt es zu beachten, wenn das Ferienhaus in den Niederlanden vererbt oder verschenkt wird? In diesem Artikel haben wir zivilrechtliche und steuerliche Aspekte in den Niederlanden und Deutschland für Sie zusammengefasst.
Hinsichtlich unentgeltlicher Vermögensübergänge (Vererben und Verschenken) ist auf eine grundlegende Reform des Steuerrechtes in den Niederlanden hinzuweisen. In deren Zuge wurde die beschränkte Steuerpflicht für Steuerausländer hinsichtlich bestimmter Vermögensgüter abgeschafft.
Die Immobilie unterliegt grundsätzlich der unbeschränkten Steuerpflicht im Wohnsitzstaat des Erben oder Erblassers. Ein Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer besteht zwischen Deutschland und den Niederlanden nicht.
Die Veräußerung der Immobilie kann in Deutschland der Einkommensteuer (Spekulationsgewinn) unterliegen. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen ist ein Spekulationsgewinn ab 2016 dem alleinigen Besteuerungsrecht der BRD zugewiesen.
Die zentralen Antworten auf steuerliche und rechtliche Fragen rund um Chalet, Mobilheim oder Starcaravan in den Niederlanden haben wir im folgenden Artikel für Sie zusammengefasst.
Chaletparks gewinnen in Coronazeiten an stetiger Bedeutung und Beliebtheit. Die derzeitige Marktsituation verlangt dem Kaufinteressenten für eine Ferienimmobilie einiges ab: Eile bei der Suche und der anschließenden Entscheidungsfindung, vorliegendes Grundwissen für das vor ihm stehende Bewerbungsrace und eine bereits stehende Finanzierung. Vorher sollte man sich selbst auch über einige Fragen klar geworden sein: Wie viel kann und will ich investieren? Wie lange soll das Chalet stehen bleiben dürfen? Wie viel Sicherheit will ich für meine Investition?
Chalets und Mobilheime scheinen auf den ersten Blick nicht klar in das Raster der niederländischen Besteuerung für unbewegliches Vermögen zu fallen. Dennoch gilt nach dem DBA Niederlande-Deutschland in Verbindung mit der niederländischen Rechtsprechung: Für das Gros von Chalets, Mobilheimen und Starcaravans in den Niederlanden müssen Sie dort eine Steuererklärung abgeben, um zu vermeiden, dass Sie in Deutschland Steuerhinterziehung begehen. Der Silberschimmer am Horizont: Bei richtiger Gestaltung müssen Sie dann weder in den Niederlanden noch in Deutschland Steuern auf Einkünfte aus Vermietung zahlen.
Vom Kauf, über Nutzungsphase bis zur Veräußerung – unser Team berät Sie zu allen steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen rund um die Ferienimmobilie in den Niederlanden.
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